همه چیز درباره جلسه اعضای ساختمان
برای این که یک ساختمان یا مجتمع مسکونی آرام و مسالمت آمیز داشته باشیم. بهتر است فرهنگ آپارتمان نشینی را نهادینه کنیم. در ساختمان ها و مجتمع های مسکونی برخی امکانات به صورت مشترک استفاده میشود. استفاده و نگهداری از این امکانات مشترک یا به عبارتی مشاع نیاز به هماهنگی دارد.
در برخی ساختمان ها آب و گاز نیز مشترک می باشد. برای محاسبه سهم هر واحد از قبوض و پرداخت آن نیاز به یک فرد مشخص می باشد.
اصولاً همه ساختمان ها یک فرد را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب می کنند. تا تمام هماهنگی ها و پرداخت ها را انجام دهد. و در صورت بروز اشکال در تأسیسات ساختمان سریعاً رسیدگی کند.
جلسه هیئت مدیره
هر چند وقت یکبار اعضای هیئت مدیره ساختمان با سایر اعضا یک جلسه عمومی تشکیل می دهند. تا در مورد مسائل با یک دیگر مشورت و تصمیم گیری کنند. این افراد دارای هدف مشترک بوده و برای رسیدن به هدف خود و تغییرات در امور اجرایی ساختمان جلسه تشکیل می دهند.
در جلسه اعضای ساختمان چه مواردی مطرح می شود:
- توضیح در مورد فعالیت ها و گزارش مالی
- ارائه ترازنامه مالی ساختمان و تسویه حساب
- تصمیم گیری در مورد مبلغ شارژ ماهیانه
- انتخاب مدیر جدید برای ساختمان
- دریافت هزینه استفاده از آسانسور در هنگام اسباب کشی
- تصمیم گیری در مورد دوربین مدار بسته
- تصمیم گیری در مورد روغن ریزی ماشین ها
- تبادل نظر در مورد نظافت ساختمان، نصب آنتن مرکزی و رسیدگی به فضای سبز ساختمان
- تبادل نظر در مورد قوانین ساختمان
- تصمیم گیری در مورد تعمیرات تأسیسات ساختمان
- دریافت خسارت بابت جا به جایی ساکنین
- بررسی بیمه حوادث ساختمان
وظایف مدیر و هیئت مدیره
هیئت مدیره:
طبق قانون تملک آپارتمان ها اختیارات زیادی برای هیئت مدیره در نظر گرفته شده است که می توان به چند مورد اشاره کرد.
✔ تعین سهم هزینه های مشترک برای مالکین و ساکنین
✔ دریافت هزینه های مشترک از مالکین و ساکنین
✔قطع خدمات مشترک
✔طرح شکایت از مالکین و ساکنین به منظور عدم پرداخت هزینه ها
✔گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک
مدیر:
مدیر با توجه به اختیاراتی که دارد می تواند در خیلی از امور وارد شود. و مشکلات را براساس قانون رفع کند. مدیر باید در جلسات حضور داشته و به وظایف خود برسد. بنا به دلیلی اگر بعضی از ساکنین و مالکین در جلسه حضور نداشتند. مدیر موظف است ظرف مدت 10 روز از تاریخ تشکیل جلسه تمام موارد گفته شده و تصمیمات گرفته شده را به ساکنین غایب اطلاع رسانی کند.
تعداد مدیران ساختمان:
در بعضی از مجتمع ها با توجه به شرایط، تیم مدیریتی متفاوتی را انتخاب می کنند.بعضی از آپارتمان ها توسط یک یا چند مدیر اداره می شود. حتی می توان یک مدیر را به صورت متعدد انتخاب کرد. در ساختمان هایی که مساحت کم است یک مدیر نیز کافی است. ولی مالکین می توانند بیش از یک نفر را انتخاب کنند.
نتیجه گیری:
- جلسه عمومی نهادی است که از تمام ساکنین تشکیل شده برای انتخاب مدیر ساختمان
- جلسه عمومی باید سالانه حداقل یک جلسه داشته باشد .
- انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر ساختمان بلامانع است.
- در جلسه عمومی میتوان یک یا چند مدیر انتخاب کرد.
بازتاب: آیا از قوانین دوربین مداربسته در مشاعات ساختمان اطلاع دارید؟ - سامون | سامانه مدیریت ساختمان
آیا مستأجر الزاما باید در جلسه عمومی شرکت داشته باشه؟ اگر تمایلی به اظهار نظر نداشته باشه چی؟
آیا مالکین ساختمان می‌توانند به زور چند واحد را بعنوان مدیر انتخاب کنند؟
آیا مستأجر را به زور می‌توانند انتخاب کنند؟
آیا مستأجر الزاما باید در جلسه عمومی شرکت داشته باشد؟
خیر، مستأجر الزامی به شرکت در جلسات عمومی ساختمان ندارد. جلسات عمومی معمولاً برای مالکین است و تصمیمات مهم در این جلسات توسط مالکین گرفته میشود. البته، مستأجران می‌توانند در این جلسات شرکت کنند اگر مالک اجازه دهد و در صورتی که موضوعاتی مطرح شود که به آنها مرتبط است، می‌توانند اظهار نظر کنند.
اگر تمایلی به اظهار نظر نداشته باشد چه؟
هیچ الزامی برای مستأجر به اظهار نظر در جلسات عمومی وجود ندارد. اگر مستأجر تمایلی به اظهار نظر نداشته باشد، می‌تواند در جلسه حضور یابد ولی از اظهار نظر خودداری کند.
آیا مالکین ساختمان می‌توانند به زور چند واحد را به عنوان مدیر انتخاب کنند؟
خیر، انتخاب مدیران ساختمان باید طبق قانون و با رأی‌گیری در جلسات عمومی انجام شود. تصمیم‌گیری در این جلسات باید بر اساس اکثریت آراء مالکین باشد و نمی‌توان به زور کسی را به عنوان مدیر انتخاب کرد. تمامی مالکین باید حق رأی و اظهار نظر داشته باشند.
آیا مستأجر را به زور می‌توانند انتخاب کنند؟
خیر، انتخاب مدیران ساختمان باید از میان مالکین صورت گیرد و مستأجران نمی‌توانند به عنوان مدیر انتخاب شوند، مگر اینکه مالکین و مستأجران به توافق خاصی برسند. حتی در این صورت، مستأجر باید به طور داوطلبانه این مسئولیت را بپذیرد و نمی‌توان به زور او را انتخاب کرد.
سپاسگزارم بابت پاسخ شما.
من مستاجر تازه وارد هستم که ۹ ماه از قرارداد اجاره‌ام باقی مانده. ساختمان ۲۶ واحده است. مالکین جلسه تشکیل دادند و گفتند حضور همه الزامی‌ست. من گفتم که وقت و امکان حضور در جلسه و تمایل به اظهار نظر ندارم. در جلسه ۴ واحد از ساختمان رو بعنوان مدیر انتخاب کرده‌اند که واحد من رو هم شامل می‌شه. دیگران حضور داشته‌اند بجز من. الان پشت سر هم پیام می‌فرستند و من رو تهدید به شکایت در دادگاه می‌کنند. می‌گویند که من مسئول جان و مال‌شون هستم. من به تک‌تک مالکین پیام فرستاده‌ام ولی نادیده می‌گیرند و دائم پیام تهدید در گروه پیام‌رسان می‌فرستند. آرامشم رو از دست داده‌ام. آیا باید وکیل بگیرم برای پیگیری قانونی؟
با سلام و احترام
در مورد انتخاب مدیر ساختمان می توان به قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۶ اسفند ۱۳۴۳ مراجعه کرد. این قانون همچنین در سال ۱۳۷۶ مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت.
ماده ۷ این قانون بیان می دارد: « در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی از خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.»
بررسی قوانین و مقررات:
طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، مستأجران نمی‌توانند به عنوان مدیران ساختمان انتخاب شوند مگر با رضایت خودشان. در نتیجه، انتخاب شما به عنوان مدیر ساختمان بدون رضایت شما غیرقانونی است.
مشاوره حقوقی:
به شما توصیه میشود که با یک وکیل مشورت کنید تا بتوانید اقدامات قانونی لازم را انجام دهید. وکیل می‌تواند به شما کمک کند تا از حقوق خود دفاع کنید و در صورت لزوم شکایت کنید.
ثبت شکایت:
اگر تهدیدات ادامه پیدا کرد و احساس کردید که نیاز به پیگیری قانونی است، می‌توانید از طریق وکیل خود شکایتی علیه افرادی که شما را تهدید می‌کنند تنظیم کنید.
مکاتبه رسمی:
یک نامه رسمی به هیئت مدیره و سایر مالکین ارسال کنید و اعلام کنید که به عنوان مستأجر نمی‌توانید و نمی‌خواهید مدیر ساختمان باشید. این نامه را به صورت رسمی ثبت کنید تا به عنوان مدرک استفاده شود.
مراجعه به دادگاه:
در صورتی که تهدیدات و فشارها ادامه پیدا کند و شما نتوانید به صورت دوستانه مشکل را حل کنید، ممکن است نیاز باشد که از طریق دادگاه اقدام کنید.
سلام و درود
هیات مدیره‌ی مالکین ساختمان جلسه تشکیل داده‌اند و تعداد مالکین حاضر کافی نبوده، در نتیجه از مستاجران خواسته‌اند حضور پیدا کنند ولی بیشتر مستاجران هم نرفته‌اند. در پایان صورت جلسه‌ای نوشته‌اند و چند واحد را به عنوان مدیران انتخاب کرده‌اند که ۲ واحد مستاجر غایب هم در لیست بوده. در پایان جلسه رفته‌اند درب واحد و به مستأجر خانم گفته‌اند که شما مدیر هستی و باید صورت جلسه را امضا کنی. این خانم که با مسئله آشنا نبوده، صورت جلسه را درب منزل امضا کرده ولی دیگر مدیران نپذیرفته‌اند. الان این خانم مدیر اجباری یک ساختمان با واحدهای زیاد است و توانایی این کار را ندارد. ولی چند تن از مالکین ایشان را تهدید به شکایت در دادگاه کرده‌اند و این خانم را مسئول مدیریت ساختمان و جان و مال خود می‌دانند. این خانم هم باور کرده که مسئول است و شرایط روحی بدی پیدا کرده و نمی‌داند چکار کند. به مالکین هم گفته که نمی‌تواند ولی او را تهدید می‌کنند. آیا این صورت جلسه اعتبار قانونی دارد و رفتاری که مالکین کرده‌اند قانونی است؟ آیا کافی است که ایشان فقط بگوید که من هیچ کاری نمی‌توانم در این مورد انجام دهم یا اینکه باید وکیل بگیرد و در دادگاه شکایت ثبت کند؟ پیشاپیش سپاسگزارم از پاسخ شما.
سلام و درود
بر اساس قوانین تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، مستأجران نمی‌توانند به عنوان مدیران ساختمان انتخاب شوند مگر با رضایت خودشان. به همین دلیل، رفتار مالکین در این مورد غیرقانونی است. نکاتی که باید مد نظر قرار دهید عبارتند از:
اعتبار قانونی صورت جلسه:
با توجه به این که تعداد مالکین حاضر در جلسه کافی نبوده و مستأجران نمی‌توانند به عنوان مدیران ساختمان انتخاب شوند، این صورت جلسه اعتبار قانونی ندارد. انتخاب مدیران باید طبق قانون و با رأی‌گیری معتبر از میان مالکین انجام شود.
رفتار غیرقانونی مالکین:
رفتار مالکین در تهدید و اجبار مستأجر به امضای صورت جلسه و پذیرش مدیریت ساختمان غیرقانونی است. مستأجران نمی‌توانند به زور به عنوان مدیر انتخاب شوند.
اقدامات پیشنهادی برای خانم مستأجر:
علام کتبی عدم پذیرش:
بهتر است که ایشان به صورت کتبی به هیئت مدیره و مالکین اعلام کند که توانایی و تمایلی به پذیرش مسئولیت مدیریت ساختمان ندارد. این نامه را به صورت رسمی ثبت کند تا به عنوان مدرک استفاده شود.
مشاوره حقوقی:
به ایشان توصیه میشود که با یک وکیل مشورت کند تا بتواند اقدامات قانونی لازم را انجام دهد. وکیل می‌تواند به او کمک کند تا از حقوق خود دفاع کند و در صورت لزوم شکایت کند.
حفظ آرامش:
ایشان باید توجه داشته باشد که طبق قانون نمی‌تواند به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شود و نباید تحت فشار و تهدید قرار بگیرد.